Pourquoi investir dans l’économie des centres de données

L’explosion de la demande Les centres de données ont attiré l'attention d'investisseurs de tous types : investisseurs en capital-développement, rachat, immobilier et, de plus en plus, investisseurs en infrastructures. Sur le seul marché américain, la demande – mesurée par la consommation électrique pour refléter le nombre de serveurs qu'un centre de données peut héberger – devrait atteindre 35 gigawatts (GW) d'ici 2030, contre 17 GW en 2022, selon l'analyse de McKinsey (Figure 1). ). Les États-Unis représentent environ 40 pour cent du marché mondial.

Cet article est le fruit d'un effort collaboratif de Srini Bangalore, Arjita Bhan, Andrea Del Miglio, Pankaj Sachdeva, Vijay Sarma, Raman Sharma et Bhargs Srivathsan, représentant les points de vue du département Technologie, Médias et Télécommunications de McKinsey.

Les centres de données sont généralement détenus et exploités soit par de grandes entreprises (telles que des fournisseurs de cloud, des banques ou des opérateurs de télécommunications) pour leurs propres besoins, soit par des sociétés de colocalisation. Ces derniers louent l'espace et fournissent généralement la capacité et l'alimentation du réseau, ainsi que l'équipement de refroidissement qui maintient la température du serveur à un niveau bas. Les locataires apportent leur propre matériel informatique. Les centres de données ont suscité l'intérêt des investisseurs, souvent en raison de flux de trésorerie stables, comparables à ceux des services publics, et de rendements ajustés au risque.1 Relativement peu d'exploitants de centres de données restent publics. Selon NAREIT, au 31 octobre 2022, le rendement du dividende s'élève à 3,14 pour cent et le rendement total pour 2021 à 25,47 pour cent. En 2021, il y a eu 209 transactions de centres de données, d'une valeur globale de plus de 48 milliards de dollars, soit une hausse d'environ 40 % par rapport à 2020, où les transactions valaient 34 milliards de dollars. Au premier semestre 2022, 87 transactions ont eu lieu, pour une valeur totale de 24 milliards de dollars. De 2015 à 2018, les acheteurs de capital-investissement représentaient 42 % de la valeur de la transaction. Leur part est passée à 65 % entre 2019 et 2021 et à plus de 90 % au premier semestre 2022.2 « Le capital-investissement est à l’origine d’un boom des transactions de fusions et acquisitions dans les centres de données », Synergy Research Group, 22 juin 2022.

Plusieurs facteurs pourraient toutefois limiter cette tendance. Premièrement, des taux d’intérêt plus élevés augmentent le coût des accords de financement, même si cela ne se limite pas aux seuls centres de données. Plus précisément, les multiples et les ratios cours/bénéfice prévisionnels des sociétés de colocalisation ont été relativement élevés, stimulés par la concurrence visant à capter le nombre croissant de cibles d'acquisition potentielles pour les investisseurs privés et pour les sociétés de colocalisation désireuses de se développer.

En outre, les marges opérationnelles des sociétés de colocalisation sont sous la pression des principaux fournisseurs de cloud, notamment Amazon Web Services et Google Cloud. Ces sociétés sont depuis longtemps des clients majeurs des sociétés de colocalisation, mais elles continuent également de posséder et de construire leurs propres centres de classe mondiale.3Analyse McKinsey. En conséquence, ils signent des contrats à plus court terme et sont souvent en position de force pour exiger des conditions de location avantageuses. De plus, si cette stratégie signifie que les sociétés de colocalisation ne seront plus à long terme propriétaires et exploitants de centres de données mais s'apparenteront davantage à des développeurs, le marché s'ouvrira à d'autres concurrents. Les sociétés immobilières, par exemple, pourraient de plus en plus construire ou louer des espaces que leurs locataires pourraient équiper et utiliser.

Mais cette possibilité ne signifie pas que le secteur manque d’opportunités d’investissement créateurs de valeur. Comme le montre le graphique 1, les sociétés de colocalisation continueront d’occuper une position forte sur le marché. Les hyperscalers en ont toujours besoin pour répondre à une demande en croissance rapide, et les petites entreprises dépendent de leurs services spécialisés. Cela explique en partie pourquoi trois groupes d’investissement sont en lice pour acquérir Global Switch.4Dan Swinhoe, « Stonepeak and Gaw drop out of Global Switch bidding, three Companies still in running », DCD, 22 novembre 2022. Cependant, de nombreux investisseurs pourraient ne pas ont examiné les opportunités en amont dans une chaîne de valeur complexe. Nous expliquons ici où les investisseurs pourraient commencer à regarder.

Les centres de données comportent quatre éléments principaux : l'installation elle-même ; les équipements industriels, y compris les équipements mécaniques, électriques et de plomberie (MEP) ; le matériel informatique ; et le logiciel. Il existe également des opportunités dans l'exploitation des centres de données : la gestion des installations et des services informatiques, tels que l'hébergement et l'infrastructure en tant que service (IaaS). D’autres services, tels que l’électricité et la connectivité, présentent également des opportunités. Les investissements potentiels se situent tout au long de cette chaîne de valeur, mais dans quatre domaines, la demande est particulièrement élevée (et ne correspond pas à l’offre) ou l’innovation est particulièrement susceptible de créer de la valeur.